Home staging virtuel en France

France · Position du régulateur · Recommandation · Question écrite n° 13930 (17e législature), réponse publiée au JO du 14 juillet 2026, p. 6658 (Ministère de l'Intelligence artificielle et du numérique)

La réponse du gouvernement indique que les règles du code de la consommation sur l'information précontractuelle et les pratiques trompeuses permettent déjà de sanctionner les professionnels dont les annonces présentent des biens de manière abusive. Les embellissements par IA qui altèrent la perception d'informations essentielles et modifient le comportement de l'acquéreur relèvent de ces règles. Selon la réponse, l'IA n'est pas fondamentalement différente du home staging ou de la retouche photo ; elle précise que la DGCCRF enquête sur les professionnels mais pas sur les ventes entre particuliers, et renvoie au marquage des hypertrucages prévu par le règlement sur l'IA à partir du 2 août 2026.

Mention

La réponse ne fixe aucune mention propre aux annonces. Elle renvoie au marquage visible prévu par le règlement sur l'IA pour les images manipulées qui constituent des hypertrucages.

Photo d'origine

Non précisé

Sanction

Aucune sanction indiquée au-delà du renvoi aux sanctions du code de la consommation. Pour les ventes entre particuliers, l'acquéreur peut demander devant les juridictions civiles l'annulation de la vente ou une réduction du prix, ou porter plainte pour tromperie.

Date d'effet

14 juillet 2026

Dernière vérification

23 octobre 2026

“Dès lors que les embellissements porteraient sur une altération de la perception d'information essentielles et qu'ils auraient pour effet de modifier le comportement du co-contractant, ceux-ci tomberaient sous le coup du cadre répressif précité.”

Source: Question écrite n° 13930 : Encadrer et contrôler l'usage de l'intelligence artificielle dans l'immobilier - Assemblée nationale

Ne citez pas la question du député comme une règle de droit. La question (M. Édouard Bénard, 31 mars 2026) affirme que le home staging virtuel par IA n'est autorisé qu'avec une mention claire telle que « image retouchée par IA ou suggestion d'aménagement » et énumère des retouches interdites (masquer des fissures, agrandir des pièces, ajouter une piscine). Ce sont les affirmations du député ; la réponse du gouvernement ne les reprend pas à son compte, et aucun texte consulté pour ce recensement n'impose cette mention. La réponse indique aussi que les obligations de marquage du règlement sur l'IA s'appliquent à partir du 2 décembre 2026 pour les systèmes déjà sur le marché, mais les lignes directrices de la Commission limitent cette période transitoire au marquage lisible par machine des fournisseurs (art. 50, paragraphe 2).

Union européenne · Loi · En vigueur · Regulation (EU) 2024/1689, art. 3(60), art. 50(4)-(5), art. 99(4)(g) and (6), art. 113

Les déployeurs d'un système d'IA qui génère ou manipule des images constituant un hypertrucage doivent indiquer que le contenu a été généré ou manipulé par une IA. Un hypertrucage est un contenu généré par IA qui ressemble à des personnes, objets, lieux, entités ou événements existants et qui paraîtrait faussement authentique. Le règlement ne mentionne ni les annonces immobilières ni le home staging virtuel : savoir si une photo donnée constitue un hypertrucage dépend donc de ce critère.

Mention

Si l'image est un hypertrucage, le déployeur (par exemple l'agent ou le vendeur qui utilise l'outil d'IA) doit en signaler la génération ou la manipulation artificielle de manière claire et reconnaissable, au plus tard lors de la première exposition (art. 50, paragraphe 5). Le règlement ne précise pas à quel endroit de l'annonce.

Photo d'origine

Non précisé

Sanction

Amendes administratives pouvant aller jusqu'à 15 000 000 € ou 3 % du chiffre d'affaires annuel mondial, le montant le plus élevé étant retenu (art. 99, paragraphe 4, point g)) ; pour les PME, le montant le plus faible (art. 99, paragraphe 6).

Date d'effet

2 août 2026

Dernière vérification

23 octobre 2026

“Les déployeurs d’un système d’IA qui génère ou manipule des images ou des contenus audio ou vidéo constituant un hypertrucage indiquent que les contenus ont été générés ou manipulés par une IA.”

Source: Règlement (UE) 2024/1689 du Parlement européen et du Conseil du 13 juin 2024 (JO L, version française)

Lu dans le texte original de 2024 publié au Journal officiel, et non dans une version consolidée. Les lignes directrices de la Commission sur l'art. 50 (20 juillet 2026) indiquent qu'une modification ultérieure (« AI Omnibus ») accorde aux systèmes génératifs existants un délai jusqu'au 2 décembre 2026 uniquement pour le marquage lisible par machine des fournisseurs (art. 50, paragraphe 2) ; l'obligation des déployeurs de signaler les hypertrucages s'applique depuis le 2 août 2026. La réponse du gouvernement français à la QE 13930 indique que la France adapte encore son droit national pour en assurer l'application. L'application du critère de l'hypertrucage au home staging virtuel n'a pas été tranchée par un tribunal.

Union européenne · Position du régulateur · Recommandation · Commission Guidelines on the implementation of the transparency obligations under Article 50 AI Act, Annex to C(2026) 5054 final, 20.7.2026, sections 3.1.1 and 6.1

Les lignes directrices ne traitent pas des annonces immobilières. « Room staging » n'y apparaît qu'une fois, comme exemple de système d'IA qui n'interagit pas directement avec des personnes au sens de l'art. 50, paragraphe 1 ; il ne s'agit pas d'une prise de position sur les hypertrucages. Elles définissent les « objets » comme incluant les bâtiments et les « lieux » comme des emplacements réalistes. Elles citent comme hypertrucage une image de produit générée par IA dans une publicité qui pourrait induire en erreur sur l'apparence réelle du produit, tout en considérant que les retouches mineures, comme la correction des couleurs, l'éclairage ou les modifications d'arrière-plan à visée esthétique, ne constituent généralement pas des hypertrucages.

Mention

Pour les hypertrucages, les mentions doivent être visibles par les personnes sans outil technique ; un filigrane lisible par machine apposé par le fournisseur ne suffit pas à lui seul à remplir l'obligation du déployeur.

Photo d'origine

Non précisé

Date d'effet

20 juillet 2026

Dernière vérification

23 octobre 2026

“An AI-generated image of a product in advertisement or packaging that can affect the audience’s perception and mislead as to the actual product appearance, characteristics or use”

Source: Guidelines on transparency obligations for providers and deployers of AI systems (European Commission, 20 July 2026)

Orientations interprétatives non contraignantes. Le texte intégral a été lu dans le PDF lié depuis la page (https://ec.europa.eu/newsroom/dae/redirection/document/131215). Des articles de tiers affirment que ces lignes directrices citent le home staging virtuel comme exemple d'hypertrucage ; le texte des lignes directrices ne le dit pas.

France · Règle du portail · En vigueur · SeLoger Charte Qualité (particuliers), 'Directives photos' and 'Champs interdits'

Les photos doivent représenter le bien concerné et ne laisser aucune place au doute, et les contenus frauduleux ou destinés à tromper les utilisateurs sont interdits. L'exploitant de SeLoger, Digital Classifieds France, peut refuser ou retirer les contenus ou annonces non conformes et restreindre le compte. La charte ne mentionne ni la retouche, ni l'IA, ni le home staging virtuel.

Mention

Non précisé

Photo d'origine

Non précisé

Sanction

Refus de publication, retrait du contenu ou de l'annonce et/ou désactivation du compte, sans remboursement ni indemnisation.

Date d'effet

Non précisé

Dernière vérification

23 octobre 2026

“La photo doit représenter le bien en question et ne peut porter à discussion.”

Source: Charte qualité (particuliers) - SeLoger (PDF)

Fiabilité moyenne : voir la note ci-dessous.

Cette charte concerne les particuliers ; les règles de SeLoger applicables aux flux des professionnels ou des agences n'ont pas pu être consultées (HTTP 403). La citation a été reconstituée à partir d'un texte PDF dont l'espacement des lettres avait été altéré lors de l'extraction. La seule exception qu'elle mentionne pour les images générées par ordinateur concerne la représentation de personnes dans les programmes neufs (« images de synthèse »). L'article d'aide de SeLoger (mis à jour le 21 juillet 2026) indique aussi que les images doivent « représenter exclusivement le bien proposé à la vente ».

France · Règle du portail · En vigueur · Leboncoin, Règles générales de diffusion des annonces: 'Bonnes pratiques' and 'Imagerie & Photographies non autorisées'

Les photos doivent représenter l'objet ou le bien mis en vente et ne peuvent pas être réutilisées d'une annonce à l'autre. Les images sans rapport avec l'offre sont interdites. Les annonces contraires à la loi ou à ces règles sont refusées. Les règles ne disent rien des photos retouchées, générées par IA ou en home staging virtuel, y compris dans la partie consacrée à la catégorie immobilier.

Mention

Non précisé

Photo d'origine

Non précisé

Sanction

Annonce refusée et non diffusée, sans droit à indemnisation.

Date d'effet

Non précisé

Dernière vérification

23 octobre 2026

“Les photographies insérées doivent représenter le bien à vendre et ne peuvent être utilisées pour illustrer plusieurs annonces ;”

Source: Règles de référencement, de déréférencement et de classement des annonces - leboncoin (archived 4 Oct 2026)

Leboncoin bloque l'accès automatisé ; le texte a été lu dans une copie de l'Internet Archive enregistrée le 4 octobre 2026. Ici, « bien » désigne de manière générale l'objet vendu, pas spécifiquement un bien immobilier.

France · Loi · En vigueur · Code de la consommation, art. L121-2 (version en vigueur depuis le 28 mai 2022); penalties in art. L132-2

Une pratique commerciale est trompeuse si elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur portant notamment sur l'existence ou la nature du bien ou sur ses caractéristiques essentielles. L'article est général : il ne mentionne ni les photographies, ni la retouche, ni le home staging virtuel.

Mention

Non précisé

Photo d'origine

Non précisé

Sanction

Selon l'art. L132-2 (version en vigueur depuis le 12 mai 2024) : deux ans d'emprisonnement et 300 000 € d'amende, montant pouvant être porté, de manière proportionnée, à 10 % du chiffre d'affaires moyen annuel ou à 50 % des dépenses engagées pour la publicité ; peines portées à cinq ans et 750 000 € lorsque l'infraction est commise au moyen d'un service de communication au public en ligne ou d'un support numérique.

Date d'effet

28 mai 2022

Dernière vérification

23 octobre 2026

“2° Lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l'un ou plusieurs des éléments suivants”

Source: Article L121-2 - Code de la consommation - Légifrance (archived copy)

Légifrance bloque l'accès automatisé : le texte a donc été lu dans une copie de l'Internet Archive de la page officielle de Légifrance enregistrée en décembre 2025. URL de référence : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044563114. Le texte des sanctions a été lu dans une copie archivée (janvier 2026) de https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049532070. Savoir si une photo donnée en home staging virtuel est trompeuse relève d'une appréciation au cas par cas que l'article ne tranche pas.

France · Code professionnel · En vigueur · Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, annexe, arts. 2-3 and 6

Ce code de déontologie contraignant, adopté par décret en application de la loi Hoguet (loi n° 70-9), impose aux titulaires de la carte professionnelle d'agir avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité et de respecter la loi. Il ne mentionne ni les images publicitaires ni les photographies.

Mention

Non précisé

Photo d'origine

Non précisé

Sanction

Sanctions disciplinaires prononcées par la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières (selon la notice du décret).

Date d'effet

1 septembre 2015

Dernière vérification

23 octobre 2026

“Les personnes mentionnées à l'article 1er exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.”

Source: Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie ... (JO version, archived)

Fiabilité moyenne : voir la note ci-dessous.

Lu dans le texte original publié au Journal officiel en 2015, dans une copie archivée ; les modifications ultérieures n'ont pas été examinées. Appliquer le devoir de loyauté aux photos retouchées est une déduction (faite par exemple dans la question du député QE 13930), pas quelque chose que dit le texte. Le devoir d'« information exacte » de l'art. 6 porte sur les activités et honoraires de l'agent lui-même, non sur la description des biens.

France · Règle du portail · En vigueur · PAP.fr CGV, section 'L'annonce'

Les annonceurs garantissent que les informations fournies sont exactes et exemptes d'erreurs ou d'omissions trompeuses ou malhonnêtes, et sont seuls responsables des documents et informations transmis à PAP. Les conditions ne traitent pas spécifiquement de la retouche photo ni du home staging virtuel.

Mention

Non précisé

Photo d'origine

Non précisé

Sanction

Non précisé pour cette clause ; ailleurs, PAP se réserve le droit de retirer les annonces qui ne respectent pas ses conditions.

Date d'effet

Non précisé

Dernière vérification

23 octobre 2026

“vous garantissez que les renseignements fournis sont exacts et ne sont entachés d'aucune erreur ou omission de caractère trompeur ou malhonnête.”

Source: Conditions générales de vente - PAP.fr (archived 29 Mar 2026)

Fiabilité moyenne : voir la note ci-dessous.

PAP bloque l'accès automatisé ; lu dans une copie de l'Internet Archive (29 mars 2026). La page de conseils photo de PAP (archivée en octobre 2025, mise à jour le 11 avril 2024) indique : « Pas de filtres esthétiques. Votre annonce doit garder un aspect réaliste. » Il s'agit d'un conseil, pas d'une règle contractuelle.

France · Loi · En vigueur · Arrêté du 10 janvier 2017, NOR ECFC1638733A, arts. 2-4

Fixe les informations que doivent comporter les annonces des professionnels de l'immobilier : barème des honoraires, prix de vente honoraires inclus et exclus et partie qui en a la charge, et pour les locations, loyer, charges, dépôt de garantie, caractère meublé, commune et surface. Il ne contient aucune disposition sur les photographies ou les images.

“Toute publicité effectuée par l'un des professionnels visés à l'article 1er et relative à la vente d'un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, indiquer :”

Source: Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (JO version, archived)

Mentionné pour que les lecteurs sachent que ce texte sur la publicité des agents ne dit rien des images. Lu dans une copie archivée de la version originale publiée au Journal officiel ; les modifications ultérieures n'ont pas été examinées, mais l'objet de l'arrêté (prix, honoraires, informations locatives) rend peu probable une règle sur les images. Il ne s'applique pas aux sites qui se contentent d'héberger des annonces (art. 1).

France · Loi · En vigueur · Code de la santé publique, art. L2133-2 (created by loi n° 2016-41; implemented by décret n° 2017-738)

Impose la mention « Photographie retouchée » sur les photographies à usage commercial de mannequins dont l'apparence corporelle a été modifiée par un logiciel de traitement d'image afin d'affiner ou d'épaissir leur silhouette. Il ne vise que les photos du corps des mannequins et ne s'applique donc pas aux photos d'annonces immobilières ni au home staging virtuel.

“Les photographies à usage commercial de mannequins, définis à l' article L. 7123-2 du code du travail , dont l'apparence corporelle a été modifiée par un logiciel de traitement d'image afin d'affiner ou d'épaissir la silhouette”

Source: Article L2133-2 - Code de la santé publique - Légifrance (archived copy)

NON APPLICABLE aux photos de biens immobiliers ; mentionné parce qu'il est souvent invoqué par analogie. Une question écrite de mars 2026 à l'Assemblée nationale (QE n° 13930) soutenait qu'il devrait s'appliquer « par analogie » aux visuels immobiliers retouchés, mais la réponse du gouvernement n'a pas retenu cette lecture et l'article n'a pas été modifié. L'article prévoit qu'il entre en vigueur à la publication de son décret et au plus tard le 1er janvier 2017.

France · Loi · En vigueur · Loi n° 2023-451 du 9 juin 2023, art. 5 I, II and IV

Les influenceurs commerciaux doivent signaler leurs promotions par la mention « Publicité » ou « Collaboration commerciale ». Leurs contenus doivent porter la mention « Images retouchées » lorsque des images ont été modifiées pour affiner ou épaissir une silhouette ou modifier un visage, et « Images virtuelles » lorsque l'IA a servi à représenter un visage ou une silhouette. Dans leur rédaction actuelle, ces mentions d'image visent les corps et les visages, pas les pièces ni les bâtiments.

“2° D'une production par tous procédés d'intelligence artificielle visant à représenter un visage ou une silhouette sont accompagnés de la mention : « Images virtuelles ».”

Source: LOI n° 2023-451 du 9 juin 2023 visant à encadrer l'influence commerciale et à lutter contre les dérives des influenceurs sur les réseaux sociaux - Légifrance (archived copy)

Ne s'applique qu'aux personnes relevant de la définition des influenceurs commerciaux de l'art. 1 de la loi, et non aux annonces des agents en général. Une pièce mise en scène par IA, sans visage ni silhouette, n'est pas visée par la mention « Images virtuelles ». Les modalités d'entrée en vigueur et les décrets d'application n'ont pas été examinés.