Ist virtuelles Home Staging in Deutschland erlaubt?

Ja. Kein deutsches Gesetz verbietet es, aber nach § 5 Abs. 4 UWG gelten Bilder als Angaben, daher dürfen gestagte Fotos nicht über die Immobilie täuschen.

Muss ich KI-gestagte Fotos kennzeichnen?

Die EU-KI-Verordnung verlangt die Offenlegung von KI-Bildern, die fälschlich als echte Fotos erscheinen würden (Deepfakes). Die Wettbewerbszentrale empfiehlt, KI-bearbeitete Exposé-Bilder generell zu kennzeichnen.

Regeln zuletzt geprüft am 23. Oktober 2026.

Virtuelles Home Staging in Deutschland

Möblieren Sie leere Räume in Sekunden und veröffentlichen Sie sie regelkonform auf ImmoScout24 und Immowelt. Hier lesen Sie, was die Portale, das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) und die EU-KI-Verordnung zu virtuell gestagten Fotos sagen, geprüft an der Originalquelle.

Ein Foto kostenlos testen

Was Makler in Deutschland beachten müssen

§ 5 Abs. 4 UWG stellt bildliche Darstellungen ausdrücklich Angaben gleich; ein irreführendes Immobilienbild kann daher zu Abmahnungen und Unterlassungsansprüchen führen.
ImmoScout24 wertet Bilder, die nicht das inserierte Objekt zeigen, als Falschangaben, und Kleinanzeigen verlangt, nur eigene Fotos zu verwenden.
Nach der EU-KI-Verordnung muss ab dem 2. August 2026 jeder, der ein KI-Bild veröffentlicht, das fälschlich als echtes Foto eines realen Ortes erscheinen würde, offenlegen, dass es mit KI erzeugt oder manipuliert wurde. Die Wettbewerbszentrale geht weiter und empfiehlt, KI-bearbeitete Exposé-Bilder zu kennzeichnen.
Fügen Sie nur Möbel hinzu. Verändern Sie keine Wände, Fenster, Ausblicke oder Raumgrößen.
Wir empfehlen, jedes gestagte Foto als „virtuell möbliert“ zu kennzeichnen und im Exposé auch das Original zu zeigen. RoomStage fügt die Kennzeichnung hinzu und bewahrt das Original auf.

Dies ist eine Zusammenfassung für Makler, keine Rechtsberatung.

Regeln für virtuell gestagte Fotos in Deutschland

Jede Regel wurde in ihrer Originalquelle gelesen. Zitate sind wörtlich, die Zusammenfassungen stammen von uns.

Wettbewerbszentrale: KI-bearbeitete Exposé-Bilder kennzeichnen (Rückblick Immobilien-Seminar)

Gilt für bearbeitete oder gestagte Bilder

Deutschland · Branchenkodex · Leitlinie · Wettbewerbszentrale, 'Rückblick: Online-Seminar der Wettbewerbszentrale für die Immobilienbranche am 25.03.', 26 March 2026

Die Wettbewerbszentrale, ein Selbstkontrollverband, der das UWG durchsetzt, erklärte Immobilienprofis, dass wegen der Kennzeichnungspflichten der KI-Verordnung ab August 2026 mittels KI bearbeitete Exposé-Bilder entsprechend zu kennzeichnen sind. In ihrem Beitrag vom 29. Juli 2026 zu Art. 50 vertritt sie eine vorsorgliche Linie und empfiehlt, realistische Bilder zu kennzeichnen, die Betrachter für echt halten könnten.

Kennzeichnung: KI-bearbeitete Exposé-Bilder kennzeichnen (ihre Auslegung von Art. 50 KI-Verordnung). Platzierung und Wortlaut sind nicht festgelegt.
Originalfoto: Nicht angegeben
Gültig ab: 26. März 2026
Zuletzt geprüft: 23. Oktober 2026

“Ab August 2026 gelten zudem die Kennzeichnungspflichten der KI-Verordnung, sodass mittels KI bearbeitete Exposé-Bilder entsprechend zu kennzeichnen sind.”

Quelle: Rückblick: Online-Seminar der Wettbewerbszentrale für die Immobilienbranche am 25.03. - Wettbewerbszentrale

Mittlere Sicherheit: siehe Hinweis unten.

Weder Behörde noch Gesetz: Es handelt sich um einen einzelnen Satz in einem Seminarrückblick eines privaten Durchsetzungsverbands, der abmahnen und klagen kann. Er legt Art. 50 weiter aus als der Wortlaut der Verordnung, die eine Offenlegung nur bei Deepfakes verlangt. Ihr Beitrag vom 29. Juli 2026 (https://www.wettbewerbszentrale.de/ab-02-august-kennzeichnungspflicht-fuer-bestimmte-ki-generierte-medien/) weist darauf hin, dass die Frage ungeklärt ist und noch kein Gericht entschieden hat.

Verordnung (EU) 2024/1689 (KI-Verordnung), Art. 50 Abs. 4: Offenlegung von Deepfakes

Gilt für bearbeitete oder gestagte Bilder

Europäische Union · Gesetz · In Kraft · Regulation (EU) 2024/1689, art. 3(60), art. 50(4)-(5), art. 99(4)(g) and (6), art. 113

Betreiber eines KI-Systems, das Bilder erzeugt oder manipuliert, die ein Deepfake sind, müssen offenlegen, dass die Inhalte künstlich erzeugt oder manipuliert wurden. Ein Deepfake ist ein durch KI erzeugter Inhalt, der realen Personen, Gegenständen, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähnelt und fälschlicherweise als echt erscheinen würde. Die Verordnung erwähnt weder Immobilienanzeigen noch virtuelles Home Staging; ob ein bestimmtes gestagtes Foto ein Deepfake ist, hängt daher von diesem Kriterium ab.

Kennzeichnung: Ist das Bild ein Deepfake, muss der Betreiber (z. B. der Makler oder Verkäufer, der das KI-Tool nutzt) die künstliche Erzeugung oder Manipulation klar und eindeutig erkennbar offenlegen, spätestens wenn der Inhalt erstmals gezeigt wird (Art. 50 Abs. 5). Die Verordnung schreibt nicht vor, an welcher Stelle im Inserat.
Originalfoto: Nicht angegeben
Sanktion: Geldbußen von bis zu 15 000 000 EUR oder 3 % des weltweiten Jahresumsatzes, je nachdem, welcher Betrag höher ist (Art. 99 Abs. 4 Buchst. g); für KMU der niedrigere Betrag (Art. 99 Abs. 6).
Gültig ab: 2. August 2026
Zuletzt geprüft: 23. Oktober 2026

“Betreiber eines KI-Systems, das Bild-, Ton- oder Videoinhalte erzeugt oder manipuliert, die ein Deepfake sind, müssen offenlegen, dass die Inhalte künstlich erzeugt oder manipuliert wurden.”

Quelle: Règlement (UE) 2024/1689 du Parlement européen et du Conseil du 13 juin 2024 (JO L, version française)

Gelesen im Originaltext von 2024 im Amtsblatt, nicht in einer konsolidierten Fassung. Die Leitlinien der Kommission zu Art. 50 (20. Juli 2026) besagen, dass eine spätere Änderung („AI Omnibus“) bestehenden generativen Systemen nur für die maschinenlesbare Kennzeichnung durch Anbieter (Art. 50 Abs. 2) Zeit bis zum 2. Dezember 2026 gibt; die Pflicht der Betreiber zur Offenlegung von Deepfakes gilt seit dem 2. August 2026. Die Antwort der französischen Regierung auf die schriftliche Anfrage QE 13930 besagt, dass Frankreich sein nationales Recht für die Durchsetzung noch anpasst. Die Anwendung des Deepfake-Kriteriums auf virtuelles Home Staging ist gerichtlich noch nicht geklärt.

Leitlinien der Europäischen Kommission zu den Transparenzpflichten nach Art. 50 KI-Verordnung (C(2026) 5054)

Gilt für bearbeitete oder gestagte Bilder

Europäische Union · Behördliche Leitlinie · Leitlinie · Commission Guidelines on the implementation of the transparency obligations under Article 50 AI Act, Annex to C(2026) 5054 final, 20.7.2026, sections 3.1.1 and 6.1

Die Leitlinien behandeln keine Immobilienanzeigen. „Room staging“ kommt einmal vor, als Beispiel für ein KI-System, das im Sinne von Art. 50 Abs. 1 nicht direkt mit Menschen interagiert; das ist keine Aussage zu Deepfakes. Sie definieren „Gegenstände“ so, dass Gebäude darunterfallen, und „Orte“ als realistische Örtlichkeiten. Als Deepfake nennen sie ein KI-generiertes Produktbild in einer Werbung, das über das tatsächliche Aussehen des Produkts täuschen kann, während geringfügige Bearbeitungen wie Farbkorrektur, Beleuchtung oder ästhetische Hintergrundänderungen in der Regel nicht als Deepfakes gelten.

Kennzeichnung: Bei Deepfakes muss die Kennzeichnung für Menschen ohne technische Hilfsmittel sichtbar sein; ein maschinenlesbares Wasserzeichen des Anbieters allein erfüllt die Pflicht des Betreibers nicht.
Originalfoto: Nicht angegeben
Gültig ab: 20. Juli 2026
Zuletzt geprüft: 23. Oktober 2026

“AI-powered colour correction, background extensions of existing content, adjustments or replacements of backgrounds for clearly aesthetic purposes, compositions and arrangements of existing products, or re-scaling of images applied in product advertisements”

Quelle: Guidelines on transparency obligations for providers and deployers of AI systems (European Commission, 20 July 2026)

Unverbindliche Auslegungshilfe. Der vollständige Text wurde im auf der Seite verlinkten PDF gelesen (https://ec.europa.eu/newsroom/dae/redirection/document/131215). Sekundärartikel behaupten, diese Leitlinien nennten virtuelles Staging als Beispiel für einen Deepfake; der Text der Leitlinien sagt das nicht.

UWG § 5 (Irreführende geschäftliche Handlungen), einschl. § 5 Abs. 4 bildliche Darstellungen

Inseratsfotos müssen zutreffend sein

Deutschland · Gesetz · In Kraft · Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) § 5 Abs. 1, 2 Nr. 1, Abs. 4; enforcement §§ 8, 9; criminal § 16 Abs. 1

Eine irreführende geschäftliche Handlung ist unlauter, wenn sie unwahre oder sonstige zur Täuschung geeignete Angaben unter anderem über wesentliche Merkmale einer Ware wie deren Art oder Beschaffenheit enthält und geeignet ist, die Person zu einer Entscheidung zu veranlassen, die sie andernfalls nicht getroffen hätte. § 5 Abs. 4 stellt bildliche Darstellungen ausdrücklich Angaben gleich. Das Gesetz erwähnt weder Immobilienfotos noch virtuelles Home Staging.

Kennzeichnung: Nicht angegeben
Originalfoto: Nicht angegeben
Sanktion: Zivilrechtliche Durchsetzung: Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche von Mitbewerbern, qualifizierten Wirtschafts- und Verbraucherverbänden sowie Kammern (§ 8) und Schadensersatz für Mitbewerber und Verbraucher bei vorsätzlichen oder fahrlässigen Verstößen (§ 9). Strafrechtlich (§ 16 Abs. 1): Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder Geldstrafe für vorsätzliche Werbung mit unwahren Angaben in öffentlichen Bekanntmachungen, um den Anschein eines besonders günstigen Angebots hervorzurufen.
Gültig ab: Nicht angegeben
Zuletzt geprüft: 23. Oktober 2026

“(4) Angaben im Sinne von Absatz 2 sind auch Angaben im Rahmen vergleichender Werbung sowie bildliche Darstellungen und sonstige Veranstaltungen, die darauf zielen und geeignet sind, solche Angaben zu ersetzen.”

Quelle: § 5 UWG - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)

§§ 8, 9 und 16 wurden gesondert auf gesetze-im-internet.de gelesen. Eine Gerichtsentscheidung, die § 5 auf bearbeitete oder virtuell gestagte Immobilienfotos anwendet, wurde nicht gefunden.

ImmoScout24 AGB (Verbraucher:innen-AGB und B2B-AGB), Ziff. 5: Angaben und Bilder

Inseratsfotos müssen zutreffend sein

Deutschland · Portalregel · In Kraft · ImmoScout24 Verbraucher:innen-AGB (gültig ab 17.02.2024) Ziff. 5.1, 5.4 c-d, 5.6; B2B-AGB (gültig ab 15.12.2021) Ziff. 5.1, 5.4 c-d

Anbieter müssen die Angaben im Inserat sorgfältig und wahrheitsgemäß zusammenstellen. Bilder, die nicht das inserierte Objekt zeigen, gelten als Falschangaben und als missbräuchliche Nutzung des Inserats, ebenso Bilder, die gegen die Bildvorgaben von ImmoScout24 verstoßen. Die Bedingungen erwähnen keine bearbeiteten, KI-generierten oder virtuell gestagten Fotos.

Kennzeichnung: Nicht angegeben
Originalfoto: Nicht angegeben
Sanktion: Sofortige Deaktivierung des Inserats. Bei wiederholten Verstößen trotz vorheriger Warnung: Löschung von Daten, Löschung des Inserats, fristlose Kündigung und/oder Sperrung des Datenbankzugangs (Ziff. 5.6).
Gültig ab: 17. Februar 2024
Zuletzt geprüft: 23. Oktober 2026

“unkonkrete bzw. falsche Angaben im Angebot (darunter fallen u.a. unvollständige Angebote, falsche geografische Zuordnungen oder Bilder, die nicht das inserierte Objekt anzeigen)”

Quelle: AGB für die Nutzung der über die Website www.immobilienscout24.de zugänglichen Services der Immobilien Scout GmbH

Die referenzierte Bildrichtlinie (https://www.immobilienscout24.de/gewerbe/lp/imageguideline.html) betrifft Logos, Banner, Rahmen und Wasserzeichen, nicht Retusche oder Staging. Das angegebene Gültigkeitsdatum bezieht sich auf die Verbraucher-AGB; die für Makler geltenden B2B-AGB stammen vom 15.12.2021.

Kleinanzeigen Grundsätze: eigene Fotos

Inseratsfotos müssen zutreffend sein

Deutschland · Portalregel · In Kraft · Grundsätze von Kleinanzeigen, 'Grundsätzliches zur Anzeigenerstellung und Kontaktaufnahme'

Inserenten dürfen nur eigene Fotos und Texte verwenden; Anzeigen, die gegen die Grundsätze verstoßen, werden gelöscht. Die Grundsätze befassen sich nicht mit bearbeiteten, KI-generierten oder virtuell gestagten Bildern.

Kennzeichnung: Nicht angegeben
Originalfoto: Nicht angegeben
Sanktion: Löschung der Anzeige; Gebühren für kostenpflichtige Anzeigen oder Zusatzoptionen, die wegen eines Verstoßes entfernt werden, werden nicht erstattet (laut Seite).
Gültig ab: Nicht angegeben
Zuletzt geprüft: 23. Oktober 2026

“Nutzen Sie nur eigene Fotos und Texte.”

Quelle: Grundsätze von Kleinanzeigen

Mittlere Sicherheit: siehe Hinweis unten.

Die Regel zu „eigenen Fotos“ zielt offenbar auf Urheberschaft und Rechte, nicht auf Bearbeitung. Gesonderte Bedingungen für die Immobilien-Profiprodukte von Kleinanzeigen wurden nicht geprüft.

UWG § 5a (Irreführung durch Unterlassen)

Allgemeines Werberecht

Deutschland · Gesetz · In Kraft · UWG § 5a Abs. 1-3

Unlauter ist es auch, durch Vorenthalten wesentlicher Informationen irrezuführen, die eine Person für eine informierte Entscheidung benötigt, wenn das Vorenthalten geeignet ist, diese Entscheidung zu beeinflussen; dazu gehört auch, sie unklar, zweideutig oder nicht rechtzeitig bereitzustellen. Das Gesetz sagt nicht, ob der Umstand, dass ein Foto virtuell gestagt wurde, eine wesentliche Information ist.

Kennzeichnung: Nicht angegeben
Originalfoto: Nicht angegeben
Sanktion: Dieselbe zivilrechtliche Durchsetzung wie bei anderen unlauteren Handlungen (UWG §§ 8, 9).
Gültig ab: Nicht angegeben
Zuletzt geprüft: 23. Oktober 2026

“(1) Unlauter handelt auch, wer einen Verbraucher oder sonstigen Marktteilnehmer irreführt, indem er ihm eine wesentliche Information vorenthält,”

Quelle: § 5a UWG - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)

Die Anwendung von § 5a auf nicht offengelegtes virtuelles Staging ist eine Schlussfolgerung; Behauptungen von Anbietern, „§ 5a UWG verlange einen Hinweis ‚Virtuell möbliert‘“, werden vom Gesetzeswortlaut nicht gestützt.

Was wir nicht überprüfen konnten

Wir führen diese Punkte auf, damit Sie wissen, dass Sie sie selbst prüfen sollten. Wir veröffentlichen keine Regel, die wir nicht in ihrer Quelle lesen konnten.

Immowelt / Immonet: AGB und Bildregeln: immowelt.de lieferte bei automatisiertem Zugriff HTTP 403; die Bedingungen wurden nicht gelesen.
Deutsche Rechtsprechung zu bearbeiteten oder virtuell gestagten Immobilienfotos nach dem UWG: Keine Gerichtsentscheidung gefunden. Die Treffer betrafen die Einwilligung von Mietern in Exposé-Fotos nach Datenschutzrecht (LG Frankenthal 3 O 300/23; OLG Zweibrücken 9.12.2025) und die Haftung für Exposé-Texte (OLG Hamm 22 U 211/21), nicht die Bildbearbeitung.
Behauptung, die Art.-50-Leitlinien der Kommission nennten virtuelles Staging als Beispiel für einen Deepfake: Von Sekundärartikeln aufgestellt (z. B. immobilien-redaktion.com, iacrea.com). Der Primärtext widerspricht dem: „Room staging“ erscheint nur als Beispiel nach Art. 50 Abs. 1 für ein KI-System, das nicht mit Menschen interagiert.
Verordnung (EU) 2026/1744 („Digital-/AI-Omnibus“) zur Änderung der KI-Verordnung: Nummer und Daten stammen aus einem Sekundärartikel; die Verordnung selbst wurde nicht gelesen. Die Leitlinien der Kommission bestätigen, dass ein „AI Omnibus“ mit einer auf Art. 50 Abs. 2 beschränkten Übergangsfrist bis zum 2. Dezember 2026 verabschiedet wurde.
IVD-Standesregeln (Immobilienverband Deutschland): Gelesen (Fassung 2022). Keine Bestimmung zu Bildern oder Bildbearbeitung; sie verlangen wahrheitsgemäße Angaben bei der Akquise von Aufträgen und binden nur IVD-Mitglieder, daher nicht als Regel erfasst.
Behauptungen von Anbietern, in Deutschland sei ein Hinweis „Virtuell möbliert“ gesetzlich vorgeschrieben: Findet sich nur in Blogs von Staging-Anbietern; kein für diese Übersicht gelesenes Gesetz, keine Portalregel und keine Entscheidung schreibt diesen Wortlaut vor.

Wie RoomStage Ihnen hilft, die Regeln einzuhalten

RoomStage fügt nur Möbel und Dekoration hinzu: Wände, Fenster, Böden und Ausblicke bleiben so, wie sie fotografiert wurden.
Jedes gestagte Bild kann eine Kennzeichnung tragen, und das Original bleibt in Ihrem Projekt, damit Sie beide veröffentlichen können.
Die Preise sind in EUR, und Sie können jederzeit kündigen.

Was es kostet

RoomStage Pro kostet 55 € pro Monat für 30 Bilder, also etwa 1,83 € pro Bild. Starter kostet 18 € pro Monat für 10 Bilder, und Sie können zuerst ein Foto kostenlos testen.

Ein Foto kostenlos testen

Fragen zu virtuellem Home Staging in Deutschland

Ist virtuelles Home Staging in Deutschland erlaubt?: Ja. Kein deutsches Gesetz verbietet es, aber nach § 5 Abs. 4 UWG gelten Bilder als Angaben, daher dürfen gestagte Fotos nicht über die Immobilie täuschen.
Muss ich KI-gestagte Fotos kennzeichnen?: Die EU-KI-Verordnung verlangt die Offenlegung von KI-Bildern, die fälschlich als echte Fotos erscheinen würden (Deepfakes). Die Wettbewerbszentrale empfiehlt, KI-bearbeitete Exposé-Bilder generell zu kennzeichnen.