Home staging virtuale in Italia

Unione europea · Legge · In vigore · Regulation (EU) 2024/1689, art. 3(60), art. 50(4)-(5), art. 99(4)(g) and (6), art. 113

I deployer di un sistema di IA che genera o manipola immagini che costituiscono un «deep fake» devono rendere noto che il contenuto è stato generato o manipolato dall'IA. Un deep fake è un contenuto generato dall'IA che assomiglia a persone, oggetti, luoghi, entità o eventi esistenti e che apparirebbe falsamente autentico. Il Regolamento non menziona gli annunci immobiliari né l'home staging virtuale, quindi stabilire se una determinata foto arredata virtualmente sia un deep fake dipende da questo criterio.

Indicazione

Se l'immagine è un deep fake, il deployer (ad es. l'agente o il venditore che usa lo strumento di IA) deve rendere nota la generazione o manipolazione artificiale in modo chiaro e distinguibile, al più tardi al momento della prima esposizione (art. 50, par. 5). Il Regolamento non stabilisce in quale punto dell'annuncio.

Foto originale

Non specificato

Sanzione

Sanzioni amministrative pecuniarie fino a 15.000.000 di euro o al 3% del fatturato mondiale annuo, se superiore (art. 99, par. 4, lett. g); per le PMI, l'importo inferiore (art. 99, par. 6).

Data di efficacia

2 agosto 2026

Ultima verifica

23 ottobre 2026

“I deployer di un sistema di IA che genera o manipola immagini o contenuti audio o video che costituiscono un «deep fake» rendono noto che il contenuto è stato generato o manipolato artificialmente.”

Fonte: Règlement (UE) 2024/1689 du Parlement européen et du Conseil du 13 juin 2024 (JO L, version française)

Letto nel testo originale del 2024 pubblicato nella Gazzetta ufficiale, non in una versione consolidata. Le linee guida della Commissione sull'art. 50 (20 luglio 2026) indicano che una successiva modifica («AI Omnibus») concede ai sistemi generativi già esistenti tempo fino al 2 dicembre 2026 solo per la marcatura leggibile automaticamente da parte dei fornitori (art. 50, par. 2); l'obbligo dei deployer di rendere noti i deep fake si applica dal 2 agosto 2026. La risposta del governo francese all'interrogazione scritta QE 13930 afferma che la Francia sta ancora adeguando il diritto nazionale per l'applicazione. L'applicazione del criterio del deep fake all'home staging virtuale non è stata ancora vagliata da un tribunale.

Unione europea · Indicazioni dell'autorità · Orientamento · Commission Guidelines on the implementation of the transparency obligations under Article 50 AI Act, Annex to C(2026) 5054 final, 20.7.2026, sections 3.1.1 and 6.1

Le linee guida non trattano gli annunci immobiliari. «Room staging» compare una sola volta, come esempio di sistema di IA che non interagisce direttamente con le persone ai sensi dell'art. 50, par. 1; non è una presa di posizione sui deep fake. Definiscono gli «oggetti» in modo da includere gli edifici e i «luoghi» come luoghi realistici. Indicano come deep fake un'immagine di prodotto generata dall'IA in una pubblicità che può trarre in inganno sull'aspetto reale del prodotto, mentre considerano le modifiche minori, come la correzione del colore, l'illuminazione o le modifiche dello sfondo a fini estetici, in genere non deep fake.

Indicazione

Per i deep fake, le etichette devono essere visibili alle persone senza strumenti tecnici; una filigrana leggibile automaticamente del fornitore non basta da sola ad adempiere l'obbligo del deployer.

Foto originale

Non specificato

Data di efficacia

20 luglio 2026

Ultima verifica

23 ottobre 2026

“An AI-generated image of a product in advertisement or packaging that can affect the audience’s perception and mislead as to the actual product appearance, characteristics or use”

Fonte: Guidelines on transparency obligations for providers and deployers of AI systems (European Commission, 20 July 2026)

Orientamenti interpretativi non vincolanti. Il testo integrale è stato letto nel PDF collegato dalla pagina (https://ec.europa.eu/newsroom/dae/redirection/document/131215). Alcuni articoli di terzi sostengono che queste linee guida citino il virtual staging come esempio di deep fake; il testo delle linee guida non lo dice.

Italia · Regola del portale · In vigore · Casa.it Condizioni Generali di Utilizzo del Sito, sez. 9 (Regole per la pubblicazione di annunci); sez. 10 (Misure antifrode)

Gli annunci non devono contenere immagini o contenuti multimediali che non corrispondono all'immobile pubblicizzato. Per gli immobili usati, le foto devono rispecchiare lo stato reale dell'immobile; le foto di possibili ristrutturazioni devono indicare, all'interno di ciascuna foto, che si tratta di una simulazione di ristrutturazione e devono essere accompagnate da foto dello stato attuale.

Indicazione

Indicazione sull'immagine, in ogni foto simulata, che si tratta di una simulazione di ristrutturazione.

Foto originale

Sì, per le simulazioni di ristrutturazione: devono sempre essere incluse foto che mostrano lo stato attuale dell'immobile.

Sanzione

Casa.it può applicare specifiche penalizzazioni di pubblicazione o rimuovere gli annunci non conformi (sez. 9); penalizzazioni di posizionamento/visibilità fino a 30 giorni, applicate a tutti gli annunci dell'inserzionista (sez. 10).

Data di efficacia

20 giugno 2025

Ultima verifica

23 ottobre 2026

“Nelle inserzioni inerenti immobili “usati”, le fotografie devono riflettere lo stato reale dell’immobile. Laddove vengano pubblicate foto di possibili ristrutturazioni, all’interno di ciascuna stessa foto dovrà essere specificato che si tratta di una simulazione di ristrutturazione”

Fonte: Condizioni Generali di Utilizzo del Sito - Casa.it

La regola dell'indicazione sull'immagine riguarda espressamente le simulazioni di ristrutturazione («ristrutturazioni»); l'home staging virtuale con soli arredi non è citato, anche se per gli immobili usati tutte le foto devono rispecchiare lo stato reale. Non è prevista una formulazione obbligatoria oltre all'indicazione che si tratta di una «simulazione di ristrutturazione». Casa.it è di proprietà di Idealista S.p.A.; il 20 giugno 2025 è la data di «ultimo aggiornamento» della pagina.

Italia · Codice di categoria · Orientamento · FIAIP Centro Studi circular 'Intelligenza artificiale e attività di mediazione immobiliare – Indicazioni operative a seguito della piena applicazione dell'AI Act', Roma, 3 agosto 2026

La principale federazione italiana di agenti immobiliari raccomanda che le foto di immobili reali in cui arredi, finiture, ambienti o altri elementi sono stati inseriti o modificati con l'IA riportino un'indicazione chiara e immediatamente visibile, e che l'IA non debba mai aggiungere o nascondere caratteristiche sostanziali come balconi, finestre, metratura, vista, stato di manutenzione o dotazioni inesistenti. FIAIP presenta queste indicazioni come la propria lettura degli obblighi di trasparenza dell'AI Act applicabili dal 2 agosto 2026.

Indicazione

Indicazione chiara e immediatamente visibile sulla foto o accanto a essa. Formulazione di esempio proposta (non obbligatoria): «Immagine elaborata mediante intelligenza artificiale a scopo illustrativo – arredi e finiture non presenti nello stato attuale dell'immobile».

Foto originale

Non specificato

Data di efficacia

3 agosto 2026

Ultima verifica

23 ottobre 2026

“Le fotografie di immobili realmente esistenti nelle quali arredi, finiture, ambienti o altri elementi siano stati inseriti o modificati mediante IA devono essere accompagnate da un’indicazione chiara e immediatamente visibile.”

Fonte: Fiaip – Intelligenza artificiale e attività di mediazione immobiliare – Indicazioni operative a seguito della piena applicazione dell'AI Act

Affidabilità media: vedi la nota qui sotto.

Orientamento di un'associazione di categoria, non legge né codice vincolante; interpreta il Regolamento (UE) 2024/1689 (AI Act) e la stessa circolare afferma che l'AI Act non introduce sanzioni automatiche per il normale uso dell'IA da parte delle agenzie. L'etichetta suggerita è introdotta con «ad esempio». La data di efficacia è quella di pubblicazione della circolare.

Italia · Legge · In vigore · D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, artt. 20, 21 (azioni ingannevoli), 22 (omissioni ingannevoli), 27 commi 9 e 9-bis (sanzioni AGCM)

Una pratica commerciale è ingannevole se contiene informazioni non rispondenti al vero o se, anche quando l'informazione è di fatto corretta, in qualsiasi modo, anche nella sua presentazione complessiva, induce in errore il consumatore medio riguardo, tra l'altro, alle caratteristiche principali del prodotto, inducendolo ad assumere una decisione che non avrebbe altrimenti preso. È ingannevole anche omettere od occultare informazioni rilevanti. Il testo non menziona foto né annunci immobiliari.

Indicazione

Non specificato

Foto originale

Non specificato

Sanzione

Sanzione dell'AGCM da 5.000 a 10.000.000 di euro (art. 27, comma 9); per le infrazioni diffuse transfrontaliere ai sensi del Reg. (UE) 2017/2394, fino al 4% del fatturato annuo negli Stati membri interessati, oppure 2.000.000 di euro se i dati sul fatturato non sono disponibili (art. 27, comma 9-bis).

Data di efficacia

Non indicato

Ultima verifica

23 ottobre 2026

“È considerata ingannevole una pratica commerciale che contiene informazioni non rispondenti al vero o, seppure di fatto corretta, in qualsiasi modo, anche nella sua presentazione complessiva, induce o è idonea ad indurre in errore il consumatore medio”

Fonte: Normattiva – D.Lgs. 206/2005 Codice del consumo, art. 21

Norma generale; la sua applicazione alle foto di annunci con home staging virtuale è una deduzione. Gli artt. 22 e 27 sono stati letti allo stesso URN di Normattiva con ~art22 e ~art27. Non è stata trovata alcuna decisione dell'AGCM che la applichi a foto di immobili modificate.

Italia · Codice di categoria · In vigore · Codice di Autodisciplina della Comunicazione Commerciale, 71ª edizione, art. 2 (Comunicazione commerciale ingannevole)

La comunicazione commerciale deve evitare ogni dichiarazione o rappresentazione tale da indurre in errore i consumatori, anche per mezzo di omissioni, ambiguità o esagerazioni, in particolare riguardo alle caratteristiche del prodotto. Non riguarda specificamente immobili o foto.

Indicazione

Non specificato

Foto originale

Non specificato

Data di efficacia

30 ottobre 2024

Ultima verifica

23 ottobre 2026

“La comunicazione commerciale deve evitare ogni dichiarazione o rappresentazione che sia tale da indurre in errore i consumatori, anche per mezzo di omissioni, ambiguità o esagerazioni non palesemente iperboliche”

Fonte: IAP – Codice di Autodisciplina della Comunicazione Commerciale

Affidabilità media: vedi la nota qui sotto.

Autodisciplina: vincola solo chi ha accettato il Codice direttamente, tramite la propria associazione o per contratto; non è legge dello Stato.